Como ficam os contratos de aluguéis durante a pandemia da Covid-19?

A Covid-19 começou a produzir efeitos nefastos no Brasil na segunda quinzena de março e, por isso, muitas empresas estão buscando a Justiça para suspender ou diminuir os valores de aluguéis.

Na visão da advogada Mariana Hamar Valverde Godoy, sócia do Moreau Valverde Advogados e fundadora da Arke Service – gestão e serviços imobiliários, a situação é delicada, porque os empreendedores não estão deixando de honrar seus compromissos porque querem. Muito pelo contrário: o cenário afetado pelas medidas de isolamento social; fechamento de comércios e serviços não essenciais, por decretos de governadores e prefeitos; e, por conseguinte, a inadimplência; tornam-se reais dificuldades para as empresas cumprirem suas obrigações, entre elas, pagar os aluguéis dos imóveis locados.

Então, diante do inegável impacto da epidemia nas vida das empresas e pessoas, a especialista Mariana Godoy, em entrevista ao Portal Dedução, explica as melhores atitudes a serem tomadas para que nenhuma das partes fique no prejuízo. Confira:

Grandes, médias e pequenas empresas foram afetadas pela crise e estão sem condições de honrar seus contratos de aluguéis. Como o Poder Judiciário está considerando as demandas entre locatários e locadores?
O Poder Judiciário tem tratado a questão de forma individual, analisando sempre o caso específico, ramo de atividade do locatário, grau de paralisação da atividade, locador, entre outros. Isso é importante, pois não há como tratar todas as relações da mesma forma, beneficiando apenas um dos lados, pois muitas vezes o locador, por exemplo, depende do aluguel para sua subsistência. As decisões nesses casos objetivam sempre estabelecer um equilíbrio.

De acordo com o Código Civil, o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Então, essa tese pode ser aplicada aos contratos de aluguéis comerciais?
A pandemia do Covid-19 sem dúvida é um evento imprevisível alheio à vontade das partes e pode ser utilizado como justificativa para o pleito de revisão contratual, porém não autoriza o inadimplemento. É importante ressaltar que a simples alegação de força maior ou caso fortuito não permite o inadimplemento contratual, sendo necessária a celebração de acordo entre as partes e ou na impossibilidade desse a busca pela tutela jurisdicional para revisão do contrato, evitando os ônus decorrentes do inadimplemento.

Existe a possibilidade de renegociação de contratos de locação comercial no qual uma das partes tenha sido particularmente afetada pelas medidas do governo, durante a pandemia?
Sim. A renegociação pode ser pleiteada pelo Locatário e se não houver êxito na esfera extrajudicial há a possibilidade do pedido ser deduzido perante o Poder Judiciário, com base nos artigos nos artigos 422, 478, 479 e 480 do Código Civil, que tratam da boa-fé contratual e da possibilidade de revisão por onerosidade excessiva.

O artigo 18 da Lei do Inquilinato permite a qualquer uma das partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor. Então, locador e locatário podem acordar, por exemplo, a concessão de desconto no valor do aluguel, por prazo determinado?

Sim podem, desde que ambas as partes concordem. O ideal é que esse acordo seja formalizado em aditivo contratual.

Qual é a melhor saída para que nenhuma das partes tenha prejuízo?

A melhor saída é sem dúvida o diálogo entre as partes. Em um momento de crise como esse é importante fazer a avaliação de cada situação, levando-se em consideração o ramo de atividade, a paralisação total ou não das atividades, e o tempo de recuperação, entre outros. Esse é um exercício que deve ser realizado por locador e locatário. O locatário deve considerar sua capacidade de retomada e cumprimento efetivo do contrato em vigor e da proposta que será ofertada. O locador, por sua vez, também deve avaliar com cautela todos os aspectos da locação, inclusive como ficará o mercado após a pandemia, o risco de crise no setor, o risco de desocupação com a consequente necessidade de precisar arcar com todas as despesas e tributos inerentes ao imóvel.